随着房地产调控政策陆续出台，楼市不断降温，而经济增長(cháng)放缓压力又(yòu)使得商(shāng)业地产发展受到制约，物(wù)流地产开始并越来越受到资本、政策和信息等配置要素影响。

市场“无形的手”把越来越多(duō)的资本带入，稳定的租金回报、渐进稀缺的地块和地价增長(cháng)的期望，使得房地产商(shāng)、電(diàn)商(shāng)、金融企业及工商(shāng)贸企业等跨界布局物(wù)流地产。万科(kē)万纬、京东、菜鸟网络、平安不动产等从不同背景以不同方式进入到物(wù)流地产市场中，进一步加剧了竞争性和稀缺性。

政府“有(yǒu)形的手”更是推波助澜。一些地方政府為(wèi)本地區(qū)利益而加大“零和博弈”力度，尽管在《全國(guó)物(wù)流园區(qū)发展规划(2013—2020年)》中明确规定了29个一级物(wù)流园區(qū)布局城市、70个二级物(wù)流园區(qū)布局城市和若干本省确定三级物(wù)流园區(qū)布局城市，但在具體(tǐ)实践中，一些地方政府却往往突破各种政策限制。

“无形的手”和“有(yǒu)形的手”合力，让物(wù)流园區(qū)增長(cháng)速度越来越快，规模越建越大，但经营效果却不容乐观。尽管在《第五次全國(guó)物(wù)流园區(qū)（基地）调查报告（2018）》中确认了1638个规模以上物(wù)流园區(qū)处于运营的已占67.9%，平均投资总额為(wèi)14.5亿元，2017年平均物(wù)流强度為(wèi)432.9万吨/平方公里，但也承认了实际走访调研中，部分(fēn)园區(qū)规划中的超大型物(wù)流园區(qū)并未真正落地经营。

筆(bǐ)者按图索骥走访几个名列2018年度优秀名单的物(wù)流园區(qū)，发现部分(fēn)园區(qū)实际物(wù)流运量还不及规划及宣传的1/3，而经营收益和上缴利税更是难以启齿。

投资强而经营弱的原因，在于國(guó)内物(wù)流园區(qū)的发展依旧处于萌芽期。回顾20世纪80-90年代房地产和商(shāng)业地产时，可(kě)以了解标准化景观住宅和房企品牌美誉度对購(gòu)房者的吸引力，由此我们才能(néng)知道城市購(gòu)物(wù)综合體(tǐ)商(shāng)业地产的溢价收益。

目前，一些物(wù)流园區(qū)规划多(duō)是物(wù)流功能(néng)的简单落地和概念叠加，而非结合要素禀赋去满足區(qū)域内物(wù)流市场真实需求的商(shāng)业策划，软件无法匹配硬件，管理(lǐ)能(néng)力无法匹配硬件和软件，而经营策略更是无法匹配以上要素禀赋。

经营者往往热衷于复制成功模式。國(guó)内某汽車(chē)主机厂从日本完整引进一条汽車(chē)装配線(xiàn)，却发现在線(xiàn)库存堆积如山(shān)，甚至影响作业空间，其原因是日本装配線(xiàn)原节拍时间是43秒(miǎo)，而國(guó)内装配線(xiàn)节拍只能(néng)达到3分(fēn)40秒(miǎo)，在線(xiàn)库存必然堆积如山(shān);上海浦东机场准点率為(wèi)52%，而相距不遠(yuǎn)的东京成田机场准点率却高达92%，浦东机场跑道数5个，成田机场跑道数仅有(yǒu)2个，原因是成田机场起飞间隔跑道距离不超过5公里，而浦东机场距离是3倍-5倍，起飞频率则是数倍至十数倍，硬件再好，软件和管理(lǐ)不配套也只能(néng)不准点。

规模越大、投资越大、功能(néng)越完善反而有(yǒu)可(kě)能(néng)导致运营困难。國(guó)内许多(duō)旅游景点原本可(kě)以维持运营且持续提升，但由于经营者急于提质升级、贪大求全，复制其他(tā)高大上景观，景區(qū)建设得越漂亮反而景点死得越快。

自然资源部部長(cháng)陆昊提出“多(duō)规合一”的國(guó)土空间规划，深度體(tǐ)现了管理(lǐ)经济學(xué)统领规划的理(lǐ)念，较為(wèi)合理(lǐ)。

物(wù)流园區(qū)规划，既需要深度了解區(qū)域内产业链生态圈的需求，又(yòu)要深度了解自身要素禀赋，更需要预测物(wù)流园區(qū)切入原有(yǒu)产业链生态圈形成新(xīn)产业链生态圈时产生的正面/负面效应，并预设可(kě)控投资时间进度和空间进度的机制。

打造“资本+物(wù)流地产”产业链生态高溢价能(néng)力的标杆企业当属普洛斯(GLP)。

作為(wèi)中國(guó)最大的物(wù)流地产提供商(shāng)和服務(wù)商(shāng)，普洛斯拥有(yǒu)3340万平方米物(wù)业总面积和1750万运营仓储面积，开发、建设和管理(lǐ)了267个物(wù)流园和工业园，并利用(yòng)房地产信托投资基金(REITs)的轻资产运营模式，将资金回笼时间从10年缩短到不足1年，特别是利用(yòng)园區(qū)网络化、规模化及第三方全过程物(wù)流服務(wù)吸引优质客户。百世快递、京东、德邦、唯品会和中外运長(cháng)航等知名企业名列承租前5名，亚马逊等電(diàn)商(shāng)企业、屈臣氏等快消品企业、百胜等快餐企业和大众等制造企业也与普洛斯長(cháng)期签约，2017年高达70%出租率使得普洛斯在园區(qū)建设、招商(shāng)和出售(私募基金)等项目都能(néng)在1年内完成，随后物(wù)业管理(lǐ)和長(cháng)期运营又(yòu)保障了稳定的收入源。这种高周转、高杠杆且快速迭代的轻资产运营模式以垄断性的绝对优势雄霸中國(guó)物(wù)流地产行业。

当然，普洛斯為(wèi)吸引资本进入私募基金，将土地增值计入收入源，而國(guó)内绝大多(duō)数物(wù)流园區(qū)并未计入。同时普洛斯具有(yǒu)先发优势的成功也难以在其他(tā)物(wù)流园區(qū)运营上简单复制。但新(xīn)增物(wù)流园區(qū)可(kě)以在理(lǐ)念复制基础上再进行优化创新(xīn)(可(kě)变、加减、逆向、换位、倍增等)、升维创新(xīn)、生态创新(xīn)和元模式创新(xīn)驱动的CODEX方法(第三代创新(xīn)技术)实现新(xīn)的突破。而今最可(kě)能(néng)实现就是升维创新(xīn)后寻找要素禀赋中蕴含的“无本万利”。

升维创新(xīn)是指将产品功能(néng)或服務(wù)内容提升更高维度，找到更广阔时间/空间的外部资源;而“无本万利”是利用(yòng)可(kě)控且低成本的闲置或少用(yòng)资源，获取更多(duō)的边际溢价。

美國(guó)的Uber共享汽車(chē)和Airbnb共享房间实现了闲置资源的复用(yòng)，而中國(guó)的摩拜和ofo共享单車(chē)则实现了资源的分(fēn)时租赁，这都属于“一本万利”模式。如何在物(wù)流园區(qū)要素禀赋外扩展时间维和空间维是物(wù)流园區(qū)规划升维创新(xīn)的关键。

筆(bǐ)者在長(cháng)治潞城现代智慧物(wù)流产业园规划中，以参与四方近零成本“无本万利”运营模式成功地将铁路、政府、民(mín)营企业和基金有(yǒu)机融合在一起。北京铁路局以铁路运能(néng)运量作价股权，長(cháng)治潞城政府以土地资源作价股权，民(mín)营為(wèi)主體(tǐ)的混合所有(yǒu)制企业以管理(lǐ)能(néng)力作价股权，物(wù)流基金以投资和资本管理(lǐ)作价股权。

四方拥有(yǒu)资源的使用(yòng)成本基本為(wèi)零，并可(kě)根据运营状况随时控制拥有(yǒu)资源的增减，而分(fēn)享利润却是按股权即时可(kě)得。这也是長(cháng)治潞城现代智慧物(wù)流产业园规划建设不到半年就开始实现运营收入、未来可(kě)望高溢价的根本原因。

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